FX168財經報社(香港)訊北京時間2017年4月7日星期五，由FX168財經集團舉辦的《2016-2017全球投資市場藍皮書》發布會在上海和平飯店舉行，FX168財經集團領導、來自業界的部分投資人和投資項目相關人以及新聞媒體共同出席了此次發布會。

繼2016年4月首發《2015-2016全球投資市場藍皮書》並在市場引發轟動效應後，FX168金融研究院今年再次精心研發並編撰出版《2016-2017全球投資市場藍皮書》，該書詳細回顧了2016年全球經濟及主要金融市場，並展望了2017年全球經濟與投資地圖。同時此次FX168金融研究院特別把海外房產投資的內容加以充實，單獨成冊。因此，今年的藍皮書就有了上下兩冊，上冊《金融投資》、下冊《海外房產》。 訂閱各種專業財經雜誌經濟學人TIME:http://bit.ly/56econimisttime

在金融投資部分，考慮到要兼顧資產配置與交易這兩方面的需求，因此，既涉及到各主要經濟體的發展情況，也覆蓋到各個金融要素品種的表現情況。在海外房產投資部分，FX168金融研究院主要從宜居及投資等方面設計了四個評分指標：宜居水平評分、綜合成本評分、短期潛力評分、長期穩定評分，對國際各主要城市做了評述，同時也對各城市房產買賣的稅費、貸款等政策做了介紹，希望藉由此書可以給有意向購買海外房產的同胞們一些借鑒。

發布會以早餐會的形式進行，FX168財經集團董事長兼CEO江泰先生首先在發布會上致辭。繼上周剛剛完成盛況空前的"2017亞洲交易博覽"後，時隔一周，FX168即舉行了《2016-2017全球投資市場藍皮書》發布會，因此在致辭中，江泰先生首先對團隊表示了感謝，感謝大家的辛苦工作。同時，他也對最近一年FX168在投資生態圈建設上的實質性進展予以了充分肯定，並感謝各方的參與，希望大家在全球投資和佈局中收穫滿滿。

FX168金融研究院研究員在現場為大家講解了今年藍皮書的重點內容。來自澳洲和美國投資項目相關負責人也在現場就一些具體投資案例進行了介紹。

《2016-2017全球投資市場藍皮書》內容一覽：

·關於2017年經濟展望：緩慢增長的周期性複蘇

2017年世界政治、經濟，全球宏觀和資本市場存在多方面的不確定性，中美關係充滿挑戰，貿易戰似乎不可避免。

隨著實體經濟增長繼續放緩，全球持續的貨幣寬鬆將導致流動性進一步"脫實入虛"，成為資本荒下推動資產價格的主要動力，並帶動資產泡沫風險在部分國家率先抬升。因此，目前全球資產荒的根源不在金融市場，而在實體經濟。2017年，只要全球實體經濟的增長未有實質改善，資產荒仍將延續甚至加深。

短期來看，全球流動性拐點尚未到來，各主要經濟體將繼續維持貨幣寬鬆，直至觸及各自的政策極限。長期來看，由於政策極限存在差異，部分經濟體會率先扭轉貨幣政策方向，全球貨幣政策將出現明顯分化。

2017年，全球經濟的中長期前景將取決於美、中、歐"三極"的結構性改革進展。預計，2017年全球經濟仍將"慢"步增長。

根據IMF2017年1月發布的《2017年世界經濟展望報告》，2017-2018年發達經濟體以及新興和發展中經濟的經濟活動預計都將加快，這兩年的全球增長率預計將分別達到3.4%和3.6%：

1、預計發達經濟體2017年增長1.9%，2018年增長2.0%。

2、中國2017的增長預測上調（升至6.5%，比10月預測高出0.3個百分點），因為預計中國將繼續提供政策支持。

3、在其他新興亞洲經濟體，印度尼西亞的增長預測下調，原因是私人投資弱於預期；泰國增長預測也已下調，原因是消費和旅遊業減緩。

4、拉丁美洲增長率的下調在很大程度上反映了以下因素：阿根廷和巴西在2016年下半年增長表現弱於預期之後，短期復蘇預期減弱；墨西哥金融環境收緊，來自美國相關不確定性的不利影響加劇；以及委內瑞拉形勢繼續惡化。

5、在中東，沙特阿拉伯2017年的經濟增長預計將弱於早先的預期，原因是石油產量因石油輸出國組織近期達成的協議而被削減，同時，在其他一些國家，國內衝突繼續對經濟造成嚴重不利影響。

根據2017年1月17日聯合國經濟和社會事務部在紐約總部發布的《2017年世界經濟形勢與展望》報告預測，全球經濟預計在2017年增長2.7％，高於2016年的2.2％。報告稱，在剛剛過去的2016年，世界經濟發展趨勢可以用"五低二高"來概括，即：低經濟增長、低國際貿易流量、低通貨膨脹、低投資增長、低利率；高債務水平和高度依賴貨幣政策。這種狀況在2017年將略有改善，但世界經濟仍將保持低速增長。

報告指出，2016年2.2%的世界經濟增速是2009年以來最低的增速。全球貿易量在2016年只增長了1.2％，處於歷史較低水平。投資增長在許多主要發達國家和發展中國家都明顯放緩。

世界經濟在2017年將略有改善，但不可能發生根本性轉變。過去兩年處於衰退的經濟體，例如巴西和俄羅斯，將於2017年企穩，但並不表示全球經濟將會發生轉折性的強勁增長。

《2017年世界經濟形勢與展望》報告預測，美國經濟2017年預計將增長1.9%；歐洲經濟預計增長1.8%。中國經濟2017年預計將增長6.5%。南亞已成為全球經濟增長最快的地區，預計增長6.9%。其中，印度經濟增速預計在2017年增長7.7%。隨著石油和其他初級產品價格回升，非洲經濟預計2017年增長3.2%。西亞中東地區經濟仍然遭受著低石油價格和區域武裝衝突的影響，預計2017年增長2.2%。拉美經濟在持續兩年衰退之後，預計2017年可以恢復增長1.3%。俄羅斯經濟隨著石油價格的回升也將從過去連續兩年的衰退中企穩，在2017年恢復1%左右的增長。 訂閱各種專業財經雜誌經濟學人TIME:http://bit.ly/56econimisttime

2017年全球經濟的四大不確定性因素

1、各國的政策博弈

國際貨幣基金組織（IMF）主席拉加德說，各國政策之間的負面競爭可能成為2017年全球經濟最大的"黑天鵝"。

拉加德表示，"如果各國政策調整的最終結果是在稅收、金融監管和貿易方面競相追逐'底線'，那將給全球經濟帶來毀滅性後果。在我看來，這是一隻真正的'黑天鵝'。"

2、地緣政治

中東和非洲一些國家的國內戰爭和衝突，在領國和歐洲的難民和移民所處的悲慘境遇，世界範圍內的恐怖主義行動，南海爭端、台海問題等，如果這些因素強化，受直接影響的國家將陷入更深的困境。地緣政治緊張局勢和恐怖主義的加劇將對全球市場情緒和經濟信心產生嚴重不利影響。

3、民粹主義

反全球化的民粹主義正在興起，從中東開始，蔓延至歐洲和美國，導致全球的風險環境極不穩定。

英國的意外脫歐、美國大選特朗普爆冷勝選都被認為是民粹主義運動的體現。

4、歐元區危機

2017年，英國與歐盟將開啟為期兩年的脫歐談判。這場談判不僅決定今後英國與歐盟之間的關係，其過程和結果也直接影響歐洲各國執政黨和反建制派的力量對比、增加歐洲不穩定因素。

·關於2017年債券市場展望及投資策略

2016年可謂是"意外"之年，英國脫歐、特朗普贏得總統大選等黑天鵝事件層出不窮，全年債市整體波動巨大，但依然表現不俗，其中各大央行政策的刺激效果是最重要的，美聯儲12月實施加息其實早已被市場消化，而歐洲央行和英國央行則帶來了額外的刺激效果。

特朗普效應能否持續？

特朗普獲勝之後，債市迎來了一波拋售，新的一年中市場將重點關注特朗普的一系列新政能否實施，這才能確定債券收益率上漲趨勢是情緒面的變化還是能繼續持續下去。

在共和黨把持國會兩院的前提下，特朗普的財政支出擴張和減稅政策應該能夠順利推行，這有助於通脹增長，從而降低債券價值，抬升收益率。此外，貿易保護和移民政策也在議程之內，這些政策能否推行有待考察。

倘若特朗普果真打響貿易戰，進口價格上升將促使通脹回升速度更快，而移民政策收緊也將進一步支撐工作增長。這些均會令當前國債投資的實際回報下降，從而打壓債券價格，繼續推高收益率。 訂閱各種專業財經雜誌經濟學人TIME:http://bit.ly/56econimisttime

全球化進程是否會出現倒退？

英國脫歐、特朗普當選以及意大利修憲公投反對派獲勝等一系列事件已經威脅到了全球化進程，更有甚者認為全球化正面臨終結的局面。

如果美國退出貿易協定並增加關稅，各國之間的貿易衝突將會加劇，最終導致全球經濟減速等惡性局面。雖然各國可以通過增加民間債務來保持短期刺激，但隱含通脹上行的風險將會加大，從而衝擊各國國債價格，導致收益率的進一步上升。

美聯儲是否會復制日本央行控制收益率曲線的策略？

特朗普總統的新財政政策引發債券收益率飆升，最終導致10年期美債收益率攀升至3%，製造廣泛的市場恐慌。為了平息市場情緒，美聯儲複製日本央行控制收益率曲線的策略，將10年期美債收益率固定在1.5%。這將導致債券市場錄得7年以來最大增幅。

歐洲央行新一輪QE效果如何？

歐洲央行12月8日推出特別的第三輪量化寬鬆(QE)：延長QE至2017年12月，但從4月起購債規模減少200億元，雖然整體上看是一個"減碼"，但隱藏在表面之下的則是擴大QE，出了延長期限較預期更長，德拉基在新聞發布會上更是指出，如有必要，購債規模可以再次增至800億歐元。

此外，從2017年1月起，歐洲央行調整QE的參數，債券期限將包含1-30年期，將購買收益率低於存款機制利率的債券。這也暫時緩解了之前市場擔憂的"無債可買"的局面。2016年7月份，根據涵蓋1.13萬億美元債券的彭博德國債券指數，收益率低於歐洲央行負0.4%存款利率的債券佔比已經超過60%，這意味著他們失去被歐洲央行購買的資格。根據瑞銀集團(UBS)和北歐斯安銀行(SEB)分析師的估計，除非購買範圍擴大，否則央行可能會在六個月內無德債可買，最早在8月份就可能出現這種情況。

(逾60%德債收益率低於歐洲央行存款利率來源：彭博、FX16財經網)

目前而言，2017年的債券投資已經被美聯儲加息路徑緊密牽動。12月美聯儲完成加息後，2017年的預期加息次數是三次，較之前的兩次多了一次，而美聯儲主席耶倫更是指出："2016年中旬以來美國經濟增長以及提速，我們預期良好勢頭將繼續保持下去。"美聯儲緊縮週期加速將令全球債市在2017年繼續承壓，不過市場仍需密切關注美聯儲加息路徑的任何變化，畢竟2015年底也曾預期2016年將多次加息，但最終只有12月這唯一一次。

投資者需要緊盯美聯儲在新的一年的加息路徑，一旦出現任何放緩跡象，全球債券價格就將重演2016年4月開始的絕地反彈。

美國國債方面，鑑於部分分析師一度預測10年期美債收益率將觸及4%，若果真這樣的話，美債投資價值就相對較差。不過大膽的投資者可以押註一個潛在黑天鵝事件，那就是為了平息市場情緒，美聯儲有可能複制日本央行控制收益率曲線的策略，將10年期美債收益率固定在1.5%，這將導致債券市場錄得7年以來最大增幅，從而大幅提升美債等大部分債券市場的投資回報。

英國國債方面，脫歐進程仍是投資者的關注焦點，當前市場預期不會一帆風順，相信避險需求的增加有助於打壓收益率，從而推高英國國債價格。此外，整個歐洲地區的不穩定性以及英鎊的下行壓力依然較大，如果能利用好匯價浮動進行投資，將能夠收穫更大的英債投資匯報。

日本國債和德國國債的收益率都相對較低，鑑於2017年市場不確定性依然較大，這兩國國債的投資實際回報較為有限，不作為追求收益匯報的主要推薦，不過避險價值依然存在，可進行適當配置對沖市場風險。

意大利國債由於政治局勢和銀行業困擾暫難理清，結合該國較低的主權評級，2017年恐受到進一步衝擊，因此不建議投資者貿然入場。

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是買入還是賣出？投資者首先需要明確持有目的

如果投資者單純希望追求更高的收益回報，整體而言，2017年的債券市場預計不會是一個良好選擇。通過觀察主要國家的國債收益率曲線我們可以發現，各國國債收益率都在2016年末開始上揚，鑑於美聯儲緊縮收起已經展開，2017年的國債收益率仍有望上升，與之對應的是國債價格將穩步走低，這將直接導致債券投資者蒙受損失。

有鑑於此，當前的債券持有者應當順勢操作，出脫部分手中的債券持倉，將資金轉向其他投資市場，例如進行適當的股票配置等。

如果投資者相信新的一年中全球市場波動性將再度加劇，而全球經濟增長將遇到阻礙，那現在拋售債券資產就顯得有些冒失。

2016年黑天鵝事件頻發的跡象並沒有因為年終而消退，反而有可能在2017年得到進一步發酵，一旦全球市場再遭猛烈衝擊，風險情緒的大幅下降將導致大量資金從高風險的股市等市場轉向債券市場，從而掀起債券價格的劇烈反彈。

針對這樣的情況，投資者還是應該繼續持有具有良好主權評級的國債資產，如美國國債和英國國債等。

·關於2017年美元指數及非美貨幣的走勢

自美國大選以來，最大的贏家當屬美元。雖然許多華爾街人士此前預測如特朗普問鼎白宮，美元將"死亡"，大多數受訪外匯策略師表示，在特朗普勝選後美元將會貶值2%-3%；結果，美元反而大漲近4%，一度觸及近14年高位。根據外媒針對65位策略師所進行的最新調查，美元指數2017年底前料將再上漲2%。

非美貨幣

歐元

2016年民粹主義浪潮對歐洲構成衝擊，反映在英國脫歐和意大利憲法公投失敗等事件之中，這也引發外界對於歐元區以及歐元命運的擔憂。

就連被認為"歐元之父"的奧特馬·伊辛(OtmarIssing)在2016年11月接受CNBC採訪時表示，他對於歐元的熱情已經減弱。不過他仍然相信，歐元未來仍將保持相對穩定。

客觀而言，歐元區自身的政治不確定因素也令歐元承壓。而隨著歐元/美元的走低，再加上歐元區面臨的潛在政治不確定性，1.08/1.10成為了歐元現在的頂部。

預計歐元/美元2017年一季度末會跌至0.98水平，2017年上半年可能交投於0.98-1.08這個新的區間。

日元

美國銀行預計，2017年日本實質GDP增速將達到1.5%，增幅預期高於歐元區的1.4%，距離美國的2%預期值也並不遙遠。

儘管如此，由於美元/日元近來對兩國國債收益率差異異常敏感。日元的拋售壓力或將繼續加強。然而，美元反彈或將在年末降溫，儘管流動性限制，美元供求可能不會收緊。利率的敏感性令美元/日元在2017年上漲已經明確無疑，同時日元還特別容易受到明年日本央行(BOJ)政策的影響。

另一方面，日本央行在12月政策會議上繼續維持政策利率、國債收益率目標、國債持有量年增幅目標不變。上調了經濟前景預期，稱日本經濟適度復甦的趨勢將持續，同時日元貶值也幫助該國出口回升。

預計，美元/日元2017年底料升至125。

英鎊

英國央行貨幣政策委員會(MPC)在12月匿名投票決定保持利率及QE項目不變，將基準利率維持0.25%，QE項目則維持4350億英鎊，未能給英鎊喘息的空間。

除此之外，美聯儲的鷹派立場令美元買入壓力重啟，為英鎊/美元增添壓力。鑑於美聯儲的緊縮政策將帶來更大的政策背離，預計到2017年底時英鎊兌美元將跌至1.10美元。

澳元

澳元兌美元在經歷了一年的盤整之後，2017年的下跌機率更加明顯。利差和風險溢價將繼續打壓澳元，同時商品價格的漲勢也充滿不確定性，一旦供需無法重歸均衡，上行走勢受阻將無法推動澳元反彈。

年末基礎金屬價格反彈和澳洲礦產股猛漲為澳元帶來了一定的上行動能，但澳洲信貸泡沫嚴重，樓市活動也出現放緩跡象，結合澳洲與美國國債利差逼近數週新低，市場多空雙方一度在0.7500/50這一澳元/美元價格區間爭奪不下，但最終美聯儲12月實施加息後，澳元/美元從這一交投區間大幅下滑，2017年的看跌預期得到了進一步明確。

目前澳洲聯儲降息帶來的逆風影響猶存，市場對其未來進一步寬鬆政策仍有期待，預計澳元/美元2017年三季度目標指向0.67水平。

加元

11月末因石油輸出國組織(OPEC)達成限產協議促使油價大幅上漲，加元受益走高。該份協議意義重大，因沙特出現策略性改變，此前沙特更多關注維護市場份額、與美國頁岩油產量競爭。油價處於低位時頁岩油產量依舊展現出韌性這種情況可能值得注意。

2017年將有系列意外風險影響加元的走勢。

第一，儘管OPEC達成協議，但該行預計油價不會大幅高於50美元/桶，這符合美元/加元交投在1.3000附近的猜想。

第二，特朗普再通脹的樂觀情緒推高美債收益率，2年期美國-加拿大國債利率差觸及年初以來的最高位，美元/加元將短暫漲至1.4500水平。

預計2017年再通脹主題會進一步深入，而重新協商NAFTA貿易協議可能會削弱加元，如果美國國內需求在2017年下半年回升將會利好加拿大，因此我們預計屆時加元將走強。 訂閱各種專業財經雜誌經濟學人TIME:http://bit.ly/56econimisttime

·關於2017年全球股票市場及明星行業展望

以地緣政治風險為主要波動風向標

2016年的動盪將延續至2017年。1月份當選美國總統特朗普走馬上任，3月份英國正式啟動退歐程序，加上面臨法國、德國和可能的意大利大選的歐洲，預期市場將再次啟動以地緣政治風險為主要波動風向標的模式。

在這種情況下，任何聲稱准確的預測都是癡人說夢，這點由各大投行及相關專家發布的年度預期中的巨大分歧就可見一斑。因此對於全球股市在2017年的走勢所能做的展望只能稱之為"猜測"。

首先，市場普遍認為特朗普當選之後所實施的刺激性財政政策將會把以美國為首的股市推至新高。同時，隨著美國經濟的增長，以及新興市場經濟體的逐步穩定，2017年全球經濟將呈現復甦態勢。因此對股市的看漲是普遍基調。

但值得謹慎的是，一方面，特朗普之前所言明的一系列"大刀闊斧"且花費巨大的財政政策能否獲得國會通過得以實施？誠然，共和黨掌控著參議院和眾議院，但二者都不乏對特朗普抱有敵意的財政鷹派。這很可能導致僵局甚至另一個"債務上限危機"（2011年美國國會就美國債務上限提升的一場激烈爭辯，事件可能導緻美國聯邦政府產生主權違約，多項公共服務亦有可能因缺乏營運資金而受到影響，令美國經濟進一步受到打擊）。基於此，特朗普上台後的財政政策很可能不如現今被廣泛預期的那樣寬鬆。屆時失望的市場將作何反應難以預料。

另一方面，特朗普宣稱將嚴格控制邊境，並將實施保護主義貿易政策，由於美國總統在這方面比在財政預算上具有更大權力，因此這些不利於經濟的政策更有可能被實施。加上英國與歐盟的退歐談判中也很可能出現英國被單一市場拒之門外這類不利於國際貿易的信號。另外歐洲各大經濟體的大選會否為這一反全球化推波助瀾也尚未可知。這些不確定性都將不可避免地令經濟受挫，進而打擊股市。企業不願意去投資一個地緣政治、經濟和法規都不確定的世界，因此會回購股票和派息，讓生產力受到打擊。

類似的還有英國和整個歐洲。雖然英國退歐也許並非源自於貿易保護主義，英國政府在退歐公投後也一再宣稱英國會保持外向型及開放度，甚至野心勃勃的想要成為"真正全球化的英國"。但事實是，英國一旦退出歐盟單一市場，所面臨的自由貿易協議將是極為複雜和冗長的，這點由最近加拿大與歐盟簽訂的貿易協議話費了7年之久、最後還差點因為比利時一個地方議會的否決而毀於一旦就可見一斑。同時，隨著各方矛盾的激化，歐洲各國也顯示出民粹主義抬頭的跡象，這尤其令2017年將要舉行大選的德國和法國境況堪憂。

另外一個引起憂慮的因素是，若特朗普得以實施計劃中的刺激性財政政策，那麼美國通脹將會承壓。這一點也被美聯儲在12月份宣布加息後所公佈的點陣圖顯示將在明年加快升息速度所佐證。同時英國受到退歐公投後英鎊貶值的影響，通脹開始飆升。英國央行預期英國的通貨膨脹將在明年突破2%的目標值。再通脹也許會成為明年全球的經濟主題之一。若美聯儲在這種情況下如期加速升息，英國央行也對貨幣政策予以收緊，股票市場將處於不妙態勢。

對於新興市場而言，美聯儲升息後美元的一路飆升也產生預警信號。隨著美聯儲加息，美元將繼續走強，美元可能處於一輪長期牛市之中。許多人擔憂，全球正面臨具有破壞性的美元短缺局面。他們擔憂，美元走強可能會引發全球流動性危機。由歷史來看，美元長期牛市將會製造各大資產類別的動盪。1978年-1985年美元牛市引爆拉美債務危機，並引發貨幣當局通過廣場協議採取聯合干預行動，從而緩解危機局面。1992年-2001年的美元大牛市則引發史無前例的資產泡沫，令新興市場和發達經濟體都成為"受害者"。事實上，過去30年中，美聯儲共經歷過五輪比較明確的加息週期。而歷次加息都有大的危機發生：拉美債務危機、日本經濟危機、亞洲金融危機、互聯網泡沫破裂、次貸危機。 訂閱各種專業財經雜誌經濟學人TIME:http://bit.ly/56econimisttime

美元的軌跡將與風險偏好和不斷增強的人民幣貶值預期的走向密切相關。最大的風險是市場反應過急，推動美元快速升值，這可能造成中國資本外流加快，攪動人民幣匯率和全球風險偏好。

在這種設想場景下，2017年第一季度可能看到新興市場今年初大跌一幕的重演。

因此，在上述風險中，2017年股市即使不是波瀾壯闊，也將暗潮洶湧。

2016年明星板塊或得以延續醫療股將異軍突起

由板塊來看，在先前經濟低迷的世界裡，投資者一般會出更高的價錢來確保回報。然而過高估價的"優質增長型"股票最近已經開始顯現劣勢。價格更具吸引力的周期性股票則開始絕地反擊。這一趨勢在美國將實施刺激性財政政策支持經濟增長的可能性下將得以繼續。

2016年的明星板塊或將得以延續，如果石油減產協議能夠切實實施，特朗普如期增加基礎設施建設之初，那麼能源股和材料股勢必受益。

對於科技股來說，由於強勁的創新水平，科技股也將保持結構性的積極趨勢。雖然智能手機正在衰落，但新平台和應用程序的革新將在未來數年內驅動週期性升級。同時，如製造業、醫療業和農業等行業的數碼化才剛剛開始。美國科技股也將受到稅務改革的提振，基礎設施硬件類股票則將受益於增加的支出。

另一個在2017年可能異軍突起的新秀是醫療股。2016年醫療股是全球股市表現最差的板塊，然而如今投資者預期特朗普上台後將放寬監管，令其之前所承受的或將被限制最高價格的壓力得以釋放。同時醫療股將因具有吸引力的長期收益潛力和結構性需求的背景得到支撐。強勁的研發會為醫療業不斷輸送新型藥品和治療，特別是在腫瘤、免疫和病毒領域，另外，該行業也具有進一步併購的潛在可能。

·關於海外房產：四大評分體系助力投資決策

房產可以說是人類歷史中最古老的資產之一。自從人類社會發展出私有製和財產的概念，房產就成為伴隨人類發展的社會重要組成部分。經過數万年的社會發展，人類對於房產的認知從最初的洞穴、茅草屋到磚瓦房、城堡，再到鋼筋水泥大廈和精工細作的木質別墅，從外觀和實用性上經歷了翻天覆地的變革。但房產一直被人們關注的地位卻沒有發生本質的改變。在21世紀的今天，房產仍然受到從專家學者到百姓家庭廣泛的關注。關於房產市場的研究則隨著信息時代的發展腳步被賦予全新的意義。

FX168金融研究院在2016年初發布了《2015-2016全球投資市場藍皮書》。在地產部分中，我們羅列並簡單介紹了全球值得關注的數個房產投資市場。而在今年的《2016-2017全球投資市場藍皮書》地產部分中，我們將繼續按照去年的方向，在2016年數據的基礎上對各個重要房產市場進行縱深挖掘。我們希望能夠通過數據與事實分析的方式，幫助投資者更清晰地了解全球房產市場的本質，並為投資者提供購買建議以及未來趨勢的展望。

本次藍皮書按照城市劃分房產市場，從全球相對熱門且適合中國投資者操作的市場中選出24個城市進行分析和對比。我們仍然按照四項評分角度對各個房產市場進行分析。四項評分分別是：宜居水平評分、綜合成本評分、短期潛力評分和長期穩定評分。為了方便讀者理解各項評分背後的出發點和用意，我們在這裡先對每一項評分進行簡單的介紹。

宜居水平評分：

與股票等投資產品不同，房產投資最大的一個特點就是可以為投資者提供遮風擋雨、享受生活的居所。大部分房產投資者本身對於房屋環境、位置等屬性也非常挑剔。按照我們選取城市作為房產市場研究範圍的做法，城市的氣候、環境、人文等居住條件就成了各個市場之間比較的重要依據。

世界上目前有多家機構每年都會評出全球宜居城市排行榜。包括經濟學人、美世、英國時尚雜誌Monocle等機構對於一座城市是否適宜人類居住均有不同的評比標準。最終的結果在某些方面可能會非常類似，在另外一些方面則會南轅北轍。本次FX168藍皮書在這一點上，也有屬於自己的特點。鑑於藍皮書面向的是廣大華人投資者，所以與歐美研究機構最大的區別就是，本次藍皮書在宜居程度上加入了大量"對華"因素，這一點將與自然環境、城市文化、政治經濟等因素一起，作為評比一個城市房產市場是否適宜華人投資者居住的關鍵因素。 訂閱各種專業財經雜誌經濟學人TIME:http://bit.ly/56econimisttime

綜合成本評分：

成本或者說價格作為投資產品來說，是決定投資最直觀的量化依據。在比較各城市投資成本的問題上，各個城市之間包括匯率、稅收政策、房產管理條例甚至房產市場產品本身的區別都會成為橫向比較的障礙。但通過介紹價格標準、稅收政策等方面的基本信息，我們也可以將各個不同的房產市場放在一起進行簡單的對比。

不同房屋類型很難放在一起進行價格比較，在這一部分，考慮到大部分高淨值讀者的需要，我們以500萬人民幣在各個城市的購買力進行簡單橫向比較。另外我們也提供各城市公寓單位面積價格作為協助參考數據。但鑑於世界各地房產市場的結果不同，價格僅僅是橫向比較的一種相對參照物，我們並不建議投資者將這些價格數據作為實際投資時的參照。這一部分中，既考慮了購房時的一次性成本，又考慮了購房之後的稅務等固定開銷。

短期潛力評分：

前面我們說過，在單純的價格上，橫向比較各個不同房產市場是存在誤差的。相對來說，對於一個市場自身的縱向歷史比較更加具有實際意義。但有一點對於投資者來說，是非常重要同時也很容易進行橫向比較的，那就是資產的真實增長率。所以本次藍皮書在這一部分，將重點評估各個市場短期的價值增長潛力。

增長潛力方面，我們主要的評估依據有兩點。第一點依據是來自價格波動本身。一個市場究竟是處於價格低迷的階段、還是處在上升趨勢、或是峰值已過缺乏增長動力，這些因素都會成為我們預測房價未來一年增長潛力的重要依據。第二點依據將是該房產在2017年面臨的影響因素。房產市場在未來一年是否面臨重大政治、經濟事件等情況將幫助我們在價格趨勢的基礎上，進一步完善對房產市場短期增長潛力的評估。

長期穩定評分：

在這一部分的評分中，我們以價格為主要評估目標，長期居住以及家族遺產等方面為輔助考量。評估的時間範圍將會盡量延長。房產是一種可以長期投資，甚至前後經歷幾代人持有的投資標的。所以一個房產市場是否穩定將成為決定長期投資是否成功的關鍵。

這一部分我們會對房產市場的本質進行進一步深度探索。當地政治、經濟形勢是否穩定、房產市場是否健康等因素都會被放在這一部分進行考量。我們會選出幾個最值得關注的長期房產市場支撐因素以及幾個長期內需要擔憂的風險因素，對每一個市場進行分析和比較。

墨爾本成FX168年度海外房產"五星級"評分城市

墨爾本在2016年繼續佔據全球數個"世界宜居城市排行榜"的榜首位置。當地平和的文化氛圍、舒適宜人的自然氣候都讓這座南半球城市被全世界房產投資者追捧。這也是為什麼當地在2015年前後出台房產市場限制政策，但房價卻仍然繼續穩定攀升的原因之一。相比澳洲第一大城市悉尼來說，墨爾本的發展更偏向文化、藝術和商業。墨爾本目前整體房價水平仍然低於悉尼。同一國家、地理位置差不太多的兩個城市之間，墨爾本以其更為著名的宜居水平和更加低廉的價格繼續吸引著投資者。這也是當地在2016年保持成為南半球最吸引人房產市場的原因之一。

宜居評分：★★★★★

經濟學人宜居性調查排名：第1名

美世生活質量調查排名：第15名

Monocle生活質量調查排名：第4名

墨爾本基本位於澳洲大陸的最南端，儘管南面有塔斯馬尼亞島阻擋，但與南極之間再沒有其他障礙物。當地的氣候比較溫和，夏季不那麼炎熱。墨爾本1月平均氣溫20攝氏度、7月平均氣溫9攝氏度。年降雨量666毫米左右。整體來說，當地氣候相對乾燥，氣溫又不極端，常年都可以戶外活動。

墨爾本市區擁堵的情況與悉尼基本上是難兄難弟，在這一點上，兩個城市都存在巨大的問題。墨爾本城區功能性高度集中，上下班高峰時期，大量人流全集中在市中心地區。這讓當地交通在特定時段基本上不管是公車還是私家車都寸步難行。即使乘坐鐵路交通，擁擠的車廂也並不能算是非常舒適。當地的治安情況整體並不算特別良好。在更重視"自由"的世界宜居評比中，墨爾本這一點犯罪率並不影響整體水平。但從華人投資者、留學生的角度看，前往澳洲城市，的確是需要提高對治安的警覺性的。這裡可能有大量非常友好的市民，但同時也的的確確存在個別較為危險的罪犯。

墨爾本華人常住人口比例達到10%左右，但實際上，近年來隨著大量留學生以及陪讀家長的湧入，當地的流動華人人口甚至有超過常駐華人人口的趨勢。有調查指出，墨爾本地區華人留學生有多達數十萬人，這個數據來源並不可靠，但從澳洲教育部全國將近70萬中國留學生的情況看，說墨爾本留學生數十萬也不算誇大得太嚴重。當地龐大的華人社區帶來中餐和華人超市非常興旺發達的局面。這對於華人房產投資者來說，也是非常便利的條件之一。 訂閱各種專業財經雜誌經濟學人TIME:http://bit.ly/56econimisttime

綜合成本評分：★★★☆☆

墨爾本儘管在世界宜居指數上排名靠前，但房價即使相比同為澳洲城市的悉尼來說都要低一些。墨爾本市中心公寓平均價格約為每平米3.7萬人民幣。持有500萬人民幣，按照2016年底的澳元人民幣匯率，在墨爾本市中心可以購買一棟2016年新建的兩室公寓，面積大約130平米左右。

墨爾本的房產印花稅按照價格從1.4%到5.5%不等，目前除了聯邦對100萬澳幣以上房屋的額外收費之外，墨爾本所在的維多利亞州對海外買家徵收雙倍印花稅。墨爾本當地律師費大約在房款的1%到2%之間，另有大約2%到2.5%的中介費。500萬人民幣的房產購買時需要繳納的費用約為40到60萬人民幣左右。自住房免地稅，而出租用房需要交0.3%的地稅，相對來說，與歐美很多城市比起來還是很低。

悉尼的平均售租比約為22.54左右，市中心售租比20.52。當地是市中心售租比要比市郊高，也就是說，越靠近市中心的房屋反倒出租收益越高。這與全球很多城市相比都是有很大不同的。與悉尼類似，當地房租水平不但可以負擔地稅等開支，甚至可以應付貸款。這也是墨爾本房價在政府嚴管之下仍然在2016年保持了10%左右漲幅的主要原因。

短期潛力評分：★★★★☆

(來源：澳大利亞統計局)

墨爾本的房產價格在過去兩年中基本上保持了與悉尼並駕齊驅的走勢。當地儘管在世界宜居排名上超過悉尼，但在經濟發展和勞動力市場規模上略遜一籌。在另一方面，墨爾本儘管房價水平比悉尼稍微低一些，但是當地房價與工資比例較悉尼更低。這表示當地居民仍然有相對更高的能力消費當地房產。這就表示在需求出現改變、政府政策影響供需關係的情況下，墨爾本相比悉尼有更好的抗壓能力。一個非常重要的數據是，悉尼房產在2016年銷售量同比下滑了16%，而墨爾本僅下滑了4%左右。這表示相比悉尼來說，墨爾本對於價格回落的韌性更強。

墨爾本房價在2016年漲幅大約在9%左右。按照目前走勢，2017年保持在10%附近漲幅的可能性很大。儘管當地房產市場與悉尼一樣處於相對動蕩的時期，但預計上下波動幅度也不會超過5%。

2017年墨爾本房產市場需要考慮的問題主要是當地地區政府對房價的管控政策。目前隨著世界幾個主要的房產熱門市場悉尼以及溫哥華紛紛對房價大漲作出反應，墨爾本實施的印花稅等新政將繼續發揮作用。 訂閱各種專業財經雜誌經濟學人TIME:http://bit.ly/56econimisttime

長期穩定評分：★★★★☆

支撐因素一，世界最宜居城市

墨爾本已經連續數年被評為世界最宜居的城市。當地遠離世界絕大部分天災多發區、政治火藥桶和是非之地。氣候溫和且終年陽光明媚。同時作為澳洲文化之都，在墨爾本的生活豐富多彩。整體來說，墨爾本作為世界最宜居的城市，本身就是一種對房產市場最為穩定的保障。這類宜居城市即使在全球經濟最不景氣的時候，也會因避險情緒房價獲得支撐。而在全球經濟向好的時候，也總有高淨值投資者願意選擇此地作為度假和安頓家人的寶地。

支撐因素二，可負擔性

墨爾本當地的工資房價比例相比房價偏高的悉尼要低得多。當地整體工資相對平均。中產階級人數眾多。房價在最近幾年的增長並沒有超出工資增長水平太多。這保證了墨爾本當地居民對房屋的負擔能力，同時也保證了當地房產市場繼續穩定發展的空間。

部分風險因素一，樓花、公寓供應

墨爾本與悉尼類似，在過去兩年內受到海外資金沖擊房價漲幅超過歷史平均水平。儘管漲幅最大的仍然是包含土地的獨立屋，但公寓的價格也隨著整體市場火熱而上漲。目前的問題在於，墨爾本儘管有一些河流分隔市區，但當地城市外圍有大量的土地可供建設。目前當地的在建公寓數量已經大大超過往年水平，預計兩三年內的房源數量將會繼續大幅攀升。儘管對於一座400萬人口的城市來說，消化一些房源還不會導致整體市場崩盤，但隨著房產市場相對冷卻，對公寓市場的支撐可能不足以保證價格繼續攀升。這部分風險主要是針對墨爾本個別類型的房產市場，但投資者需要保持一定警惕。

詳細內容請參閱FX168《2016-2017年全球投資市場藍皮書》，有關藍皮書更多信息可登錄：http://www.fx168.com/bluebook/2017overseas/

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